Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH)

Mise en œuvre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat sur le centre ancien (OPAH-RU)

Qu’est-ce qu’une OPAH-RU ?

L’OPAH-RU (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat, Renouvellement Urbain) est un dispositif incitatif pour l’amélioration du parc privé de logements dans les centres anciens.

Elle encourage les propriétaires occupants et bailleurs à la requalification de l’habitat privé ancien, par des aides techniques, administratives et financières.

L’OPAH-RU intervient dans plusieurs domaines : lutte contre l’habitat indigne, maîtrise de l’énergie, adaptation des logements aux personnes âgées et à mobilité réduite, accompagnement des copropriétés fragiles ou dégradées, rénovation des façades.

L’OPAH-RU est matérialisée par la signature d’une convention cadre entre les partenaires de l’opération qui précise notamment le périmètre et le montant total des aides susceptibles d’être attribuées. Les différents partenaires intervenant dans une OPAH-RU sont : la Commune, l’ANAH, le Conseil Départementale et la Région.

L’OPAH-RU sur Oraison

Une étude pré-opérationnelle à la réalisation d’une OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat) a été réalisée par la DLVA sur 4 centres anciens du territoire : Manosque, Riez, Vinon-sur-Verdon et Oraison.

Cette étude s’inscrit dans la continuité des constats et des orientations formulées par le Programme Local de l’Habitat 2014-2020 sur les centres anciens, ces derniers constituant un chantier prioritaire du PLH.

Les centres anciens sont aujourd’hui touchés par un processus de dévitalisation qui se traduit par plusieurs faiblesses : vacance des logements et des commerces, dégradation des immeubles et des logements, paupérisation des habitants, faible attractivité résidentielle des centres anciens peu adaptés au confort et aux modes de vie recherchés par les habitants …

Ainsi, le diagnostic pré-opérationnel a permis d’identifier des dysfonctionnements sur le centre-ancien d’Oraison qui pénalisent l’attractivité résidentielle du centre-ville. Ces constats sont résumés ci-après.

• Sur le plan du parc de logement et de son occupation : le centre ancien d’Oraison est marqué par la présence de ménages particulièrement précaires : près d’un quart des ménages (24%) vivent sous le seuil de pauvreté (contre 17% à l’échelle de la communauté d’agglomération), essentiellement dans un parc locatif. Ce dernier constitue une typologie importante du centre ancien et regroupe 46% du parc de résidences principales (environ 510 ménages, source Filocom 2015). Le parc en propriété occupante reste toutefois assez développé et compte environ 475 ménages (soit 43% du parc de logements du centre ancien). A noter également que 45% des propriétaires occupants du centre-ancien sont éligibles aux aides de l’Anah, soit environ 215 ménages.

• Sur le plan du marché immobilier : le centre ancien se caractérise par un taux de vacance élevé (15% du parc soit environ 215 logements), légèrement supérieur à la moyenne observée sur l’agglomération (12%). La proportion de logements vacants depuis plus de 2 ans (vacance structurelle) est potentiellement importante et toucherait environ 60 logements (4% du parc du centre ancien, taux similaire à celui observé sur le département et l’agglomération). Le marché locatif du centre ancien, fortement concurrencé par l’offre récente, reste toutefois élevé (en moyenne 8 à 9€/m²) et correspond aux moyennes départementales. Cette situation se conjugue à la présence d’un marché locatif social de fait au sein du parc locatif privé qui accueille majoritairement des ménages modestes (jeunes familles sans enfant et personnes âgées) parfois captives de leur logement.

En réponse à ces enjeux, il a été convenu de mettre en œuvre un plan d’action sur l’habitat par la mise en œuvre d’un dispositif d’OPAH-RU.

Ce dispositif OPAH-RU s’est concrétisé début 2020 par la signature d’une convention cadre entre la commune, l’Etat, l’ANAH et le département.

Une consultation a été lancée et le bureau d’études en charge du suivi-animation de l’OPAH-RU ainsi que des études complémentaires concernant le volet renouvellement urbain a été retenu : LOGIAH 04.

L’OPAH-RU a été lancée de manière opérationnelle depuis début 2021.

Le périmètre OPAH a été élargie suite à la délibération n°03/2023 du 23 février 2023.

Certains éléments de la convention ont également été rajoutés pour les aides communales :

–          L’ouverture des aides communales pour l’autonomie de la personne aux propriétaires modestes et aux locataires modestes et très modestes du parc privé : l’objectif quantitatif initial de 20 personnes à atteindre n’est pas modifié mais les locataires sont intégrés dans ce dispositif d’aide. Cela permettra également d’être en accord avec les aides existantes de l’ANAH et de la Région sur cette thématique.

o   Aux locataires et aux propriétaires modestes : aide à hauteur de 15% du montant des travaux HT suivant le niveau de ressources, plafonné à 500 € HT.

o   Aux locataires très modestes du parc privé : aide à hauteur de 20% du montant des travaux HT suivant le niveau de ressources, plafonné à 500 € HT.

(Les aides de la ville étaient jusqu’alors ouvertes uniquement aux propriétaires très modestes à hauteur de 20% du montant des travaux HT suivant le niveau de ressources, plafonné à 500 € HT).

–          L’ouverture des aides communales aux propriétaires bailleurs ayant des travaux d’amélioration énergétique sans dégradation lourde : cela permettra notamment de répondre aux objectifs de logements conventionnés du volet immobilier.

o   Aide à hauteur de 35% du montant des travaux HT, plafonné à 2000 € HT.

–          Augmentation des aides municipales aux propriétaires occupants, modestes et très modestes du parc privé, ayant des travaux d’amélioration énergétiques sans dégradation lourde.

o   Le plafond pour les propriétaires occupants très modestes passe de 1500 € à 2000 €.

o   Le plafond pour les propriétaires occupants modestes passe de 1000 € à 1500 €.

Contact Logiah 04 : opah-oraison@logiah.com et 06.42.57.45.67